张先生是深圳前海的一位房产业主，三年前他跟风做了房贷转经营贷，当时觉得自己赚到了——经营贷年化利率2.8%到3.05%，比首套房贷利率4.1%低了不少。那时候深圳房价正火热，评估机构也给出了漂亮的估价，一套500万买的房子能评估到800万，按70%放贷，轻松套出560万资金。可现在，同一套房子的评估价却跌到了300多万，银行要求他补足差额，否则房子就要被拍卖。

这种情况在深圳绝不是个例。据房产中介透露，几年前交易的房子有30%到40%都使用了经营贷。当时大家都觉得自己很聪明，既能享受低利率，又能套出更多资金投资。然而现在，这些当年的"聪明人"却成了最焦虑的一群。

深圳楼市的调整力度确实超出了很多人的预期。从2020年"7·15新政"开始，深圳就开始了一轮接一轮的调控。建立二手房成交参考价格、提高购房门槛、加强住房贷款审核，这些政策组合拳打下来，效果逐渐显现。乐有家研究中心数据显示，深圳二手房成交均价从2021年的8字头，跌到2023年的6字头，房价已经回到了2017年的水平。

更要命的是监管层对经营贷资金流向的严格监管。早在2021年，银保监会就联合住建部和央行发文，严厉打击经营贷违规流入房地产市场。银行现在对经营贷的审查越来越严格，不仅要查资金用途，还要定期重新评估抵押物价值。三年一评估的规定，让很多业主措手不及。

这种情况其实不只发生在深圳。全国房地产市场从2022年开始就进入了下行周期，连北上广深这些一线城市的房价都开始松动。以上海为例，中心区域房价最高时达到10多万每平，现在已经跌到6万多，跌幅达到30%到40%。深圳的情况只是这波全国性调整中的一个典型样本。

对于那些高杠杆购房的业主来说，现在面临的选择就两个：要么掏出百万现金补足评估价差额，要么眼睁睁看着房子被银行拍卖。很多人当初做经营贷的时候，就是冲着"先还利息后还本金"的好处去的，月供压力小，资金使用灵活。但现在才发现，这种看似聪明的操作其实风险巨大。

银行、业主、市场三方现在陷入了一场复杂的博弈。银行要控制风险，不能让坏账率飙升；业主想保住房子，但又拿不出那么多现金；市场继续下跌，让问题雪上加霜。有业内人士透露，很多业主在市场好的时候用杠杆买房，现在房价跌了，一算资不抵债，干脆就选择被法拍了事。

广东华商律师事务所的周争锋律师直言不讳地指出了风险所在："假如3年过后，购房者所持有的房产价格下降，那购房者可能面临到期后，还不上本金构成违约房产被拍卖的风险"。这不是危言耸听，而是正在深圳大量发生的现实。

最讽刺的是，那些当初帮助业主办理房贷转经营贷的中介机构，现在却说"强烈不建议将房贷转经营贷"。深圳南山的房产中介黎继荣现在对客户的建议是，除非真的需要用这笔钱去投资做生意，否则强烈不建议做这种操作。可惜这些建议来得太晚了。

从全国范围来看，房地产市场的这轮调整有利于挤压泡沫，让市场回归理性，但对高杠杆购房者确实带来了巨大压力。深圳作为改革开放的前沿城市，它的房地产市场波动往往具有风向标意义。这次经营贷续贷危机，既反映了前期市场过热时期的非理性行为，也预示着房地产市场正在经历深度调整。

当潮水退去，才知道谁在裸泳，深圳这场经营贷风波或许只是一个开始。